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縮小移転?地方分散?コロナ時代の新オフィス戦略とは?
IPPO、ディー・サイン、ヒトカラメディアの3社によるオンライン緊急対談レポート

2020.04.30開催

ArtScouterは「日本のオフィス空間にもアートによるコミュニケーションを生み出すこと」をビジョンに掲げ、空間をデザインする企業と連携して、組織ビジョンを反映したアートをオフィス空間に普及させてきました。

緊急事態宣言下で働き方が激変したことにより、”オフィスに集まること”の意味が今大きく問い直されています。

そこで、ArtScouter事務局では、オフィス仲介事業やソリューション事業の最先端で活躍される3社の経営者をお招きして、2020年4月30日にオンライン緊急対談「縮小移転?地方分散?コロナ時代の新オフィス戦略とは?」を実施しました。

お招きしたオフィス領域の専門家である3社は ArtScouterを通じてアートを導入頂いた アンバサダーでもあります。
IPPOのアート導入事例
ディー・サインのアート導入事例
ヒトカラメディアのアート導入事例

急な対談開催ではありましたが、当日は200名以上の業界関係者にお集まり頂き、その後の相談会も含めて大変な盛況となりました。そこで、今回は当日の対談内容と一部QAセッションを抜粋してご紹介致します。

各社ご紹介

司会:本日は、株式会社IPPO代表取締役・関口秀人さん、株式会社ディー・サイン取締役/プロジェクトマネジャー・赤沼百生さん、そして株式会社ヒトカラメディア代表取締役・髙井淳一郎さんにご登壇いただきます。三社様ともにArtScouterから作品を選んで頂き、作品をご購入頂いています。

関口:はじめまして、IPPOの関口と申します。2008年から約12年不動産業界でスタートアップ企業やベンチャー企業向けに特化して、オフィス仲介事業やオフィスソリューション事業をメインに仕事をさせて頂いています。

起業当初のマンションの一部屋から最後は1000坪や1万坪へと、長いお付き合いの中で経営者と常に伴走しながら企業ブランディングや採用目線で物件提案をしているのがオフィス仲介事業です。

その中で、培ったノウハウをオフィスのハードへ転用したのがオフィスソリューション事業です。たとえば、既存設備をスタートアップ向けのオフィスへ改装した、平和不動産様との共同プロジェクトとして2020年4月にオープンした「FinGATE TERRACE」です。

司会:ありがとうございます。IPPOさんは「ハカドル」というオウンドメディアも運営されていて、オフィス関連では非常に参考になる情報源となっています。続いて、ディー・サイン赤沼さん、よろしくお願い致します。

赤沼:本日はよろしくお願い致します。大学では建築を学び、建築家を目指して色々な建築事務所でアルバイトなどをした後、「日本はクリエイターの数より施主の数の方が足りないのでは?」という気づきを得て、施主の代わりに予算やスケジュール管理など、総合的な建築のコンサルティングを担当する仕事をしています。

過去事例では、GREE、LINEなど多くの会社のオフィス構築を担当してきました。また、楽天球場のコンサルティングなども担当しています。

また、クライアント施設だけでなく、自社施設も手掛けております。現在、「ATOMica」というコワーキング施設を宮崎県に立ち上げています。

髙井:ヒトカラメディアの髙井と申します。僕も元々大学で建築を学んでいましたが、次第に人そのもの、あるいは街、建物やなど人が集まる場所に眠る可能性を引き出していくことに興味が湧きました。

そこで、個人個人が媒体となって、想いや生き方、組織としてのアイデンティティなどを発信していける世の中になればと思って、【「都市」と「地方」の「働く」と「暮らす」をもっと面白くする】をビジョンに、ヒトカラメディアという会社を興しました。現在は8期目になります。

本社は中目黒ですが、軽井沢と徳島、島根など多拠点展開を図っています。スタートアップ・ベンチャーのお客様に対して最も多くお手伝いさせていただいていますが、行政や大企業の方とも徐々にご縁が広がってきています。

クライアント企業の現状や、具体的な相談事例について

司会:さて、本日は大きく5点の質問を用意させていただきました。まず1点目は、現在のコロナ禍を受けて、クライアント企業の働き方がどう変化したのか、具体的な相談事例などを交えて教えて頂けますか。

髙井:ヒトカラメディアでは、オフィス移転プロジェクトを常時100から150ほどお手伝いさせて頂いていますが、直近では6割ほどが現状維持か移転判断を保留中となっています。

残りの4割については、移転計画自体は継続中ですが大半が縮小移転の方向性に切り替わっていますね。コロナをきっかけに、テレワークを導入していく形になったことで、アウトソースやオンラインでも意外に仕事が回せるという実感が伴ってきています。

自粛が長期化する流れが見えてきたことで、この流れが徐々に加速しつつあるように感じます。

具体的には、居抜きでの退去相談が非常に増えています。従来は逆に、居抜きで入りたいという相談のほうが居抜き退去の10倍以上と圧倒的に多かったのですが、それが真逆になりました。

司会:居抜き退去というのは、通常の退去方法とどう違うのでしょうか?

髙井:通常オフィスを出る時は、契約書上、原状回復が必要なケースが多いのです。坪単価平均5~10万円程度と、それなりにお金もかかります。

そこで、原状回復されていないのままのオフィスに入居したいという方と引き合わせ、オーナーと調整した上で原状回復なしで退去できるようにしたのが「居抜き退去」です。

司会:なるほど。居抜きで入居というのは良く聞きますが、まさにその逆バージョンということですね。

髙井:デジタルネイティブ世代の社員が多い会社はテレワークに抵抗がないので、これを好機と捉え、都心からより賃料の安い郊外へと移転したり、事務所のサイズを半分くらいにしたりということを検討するケースが目立ちます。「オフィス家賃が高いところに行かなければいけない」という神話が壊れたように感じます。

逆に規模が大きく身動きが取りづらい企業やテレワークに抵抗がある企業、定期借家契約の縛りがある企業は、移転や解約がベンチャー企業ほど容易ではないので、まだ様子見のところが多いですね。

関口:僕らも案件の中のシェアでいうと、多くが縮小検討か様子見ですね。元々リモートワークに適応していたエンジニア系の企業を中心に、坪数を下げる方向でのご相談が多いです。

ただ、縮小してもオフィスは残しておきたいという企業の中には、例えば200坪で月額600万円とか払っていた方も、30坪で仮に月額300万円など坪単価は上昇しても良いので、六本木など好立地のオフィスに移転したいとご要望も頂いております。

赤沼:弊社の移転プロジェクトでは2割ほどがペンディングで、それ以外は継続となっています。判断が分かれるポイントとなるのは、賃貸借契約の契約内容ですね。

契約期間に定めがあり、期限内の退去が条件となっている定期借家契約を締結している企業の場合、経営的には出たくなくても、出る以外に選択肢がありません。

逆に、不動産オーナーと調整がついて、賃貸借契約の終了時期を見送りにできた企業は移転をペンディングできているのでしょうね。

司会:次の質問に移る前に、QAで寄せられている質問を1つ挟みたいと思います。「今回のコロナ禍を、登壇者の方々はポジティブに捉えているのか、ネガティブに捉えているのか知りたいです」という内容です。

赤沼:コロナの感染者の方やその家族の方、医療従事者の方々、事業に大きな影響を受けておられる方々がいらっしゃるので、もちろんそういった意味ではネガティブです。

社会変化という面に限って見てみると、ポジティブに捉えています。全員が変わらざるを得ない環境になったため、変革に対してスピード感の遅い業界も否応なく動かざるを得なくなっていますね。

髙井:市場の変化の話で見ると、結構複雑だなというのが本音です。契約期間の縛りや原状回復義務など、オフィスの流動性の低さは業界の大きな課題です。もう少しこの課題に対して解決の目処がついた状態でこの状況を迎えていれば、痛みは少なかったはずです。

僕らもいろいろ仕掛けたいと思っていたことがありましたが、急な事態の進展で準備期間が少なくなったので急ぐ必要がでてきました。ただ、僕らが掲げたミッションが、社会全体に対してよりリアリティをもって理解されやすい下地ができてきた感触があることに対してはポジティブにとらえています。

関口:不動産の賃貸借契約のあり方が大きく変わるタイミングと言えそうですよね。再開発が予定されている物件ならわかりますが、通常物件に関しても定期借家契約でガチガチに縛る現状から、もっと柔軟性をもたせた契約のあり方へと変わる契機になるのではないでしょうか。

たとえば、週1回だけ利用権がついてくるような新しい借り方も十分、ビジネスチャンスになりえます。試してみるオーナーも出てくるのではないでしょうか。それはある意味、ポジティブなことだなと思っています。

コロナ禍においてベンチャーキャピタルが重視する施策とは?

司会:では、続いて「VCは今回の事態をどう見ているのか」というところをお聞きしたいです。

関口:コロナ禍以降、ほぼ毎日のようにVCとやり取りしています。彼らが共通して言うのは、各事業会社の投資意欲が低下しているため、まず現金をしっかり確保しなさいということです。1年半から2年しのげる金額を手元に置きなさいと。それ以外では、業務委託の見直しや、賃料の減額交渉など固定費の削減です。

もちろんオフィス移転も施策候補です。退去時に原状回復コストを削減できるサービスなども出てきていますから、居抜き退去での移転なども推奨されていますね。

スタートアップ業界にとって非常に大切な商談機会であるイベント展示会が中止されてしまい、リード(見込み客)の獲得が難しくなってしまいました。収益のKPIを立てられなくなっているのであれば、まずは固定費を下げてどんなものにキャッシュを使うのか選別することが大切になります。

オフィス移転時に考えておきたいポイントについて

司会:次に「移転で考えておくべきことは何か?」という質問を用意させて頂きました。縮小移転や地方移転などの話も今後よく出てくるのではないかと予想されていますね。

赤沼:最初に考えなければならないのは、自社の変化に対する柔軟性がどれくらいあるのか、ということです。

変化への対応が迅速で成熟度の高い会社や、大手コンサル出身者で構成したベンチャーであれば、オフィスがなくて世界中に分散していても問題なく対応できますが、自社ブランドが構築途上であり、その地域に拠点としてのオフィスがなければブランドとして扱われづらい会社は厳しい。

それに加え、社員の成熟度も関係してきます。新人の多い職場では、リモートで業務を全てコントロールしきれず、上手く仕事が進まないケースもあるでしょう。

私の感覚では、8~9割の会社は100%リモートに移行するのは難しい。どうしてもFace-to-Faceで補わなければならない要素があるはずです。ですから、対面業務をどこで設けるのか、ということが課題になると思います。

たとえば人材が偏ることを覚悟してでも、一つの場所で働くメリットを重視して拠点を集中させるような一極集中モデルを選ぶか、非合理的なことも増えるけれども、人材の偏りを防ぐことができる分散型モデルを選ぶか、両極の間でメリット/デメリットのトレードオフを睨みながら判断すべきでしょう。

髙井:ヒトカラメディアは現在、50人くらいの企業規模で120坪のオフィスを中目黒で構えています。でも、通常オフィスにいるのは20人以下なので、合理的に考えると移転を検討する余地があると言えます。

これまでは、成長企業といえば常に拡張し続け、立地や内装へこだわったオフィスで働くイメージがありました。こうした空気感を醸し出すことで、採用が有利になる側面もありましたから。

その反面、オフィスの縮小移転にはネガティブな印象がどうしてもつきまといました。ですが今こそ、これからの世の中はもっと柔軟にあるべきではないかと考えています。

弊社ではコロナの問題が発生する前から戦略的縮小移転を掲げ、自社自身も今年の7月に下北沢へ移転する予定です。これには京王電鉄さんからお声がけ頂いたという背景もあります。

結局、コロナによって働く環境がオフィス以外の場所も対象にせざるを得なくなったのが今回の一番大きな変化だと思います。従来はリラクゼーションスペースやキッチンなどを完備した多機能なオフィスが注目されていましたが、ここは見直されるかもしれません。

これからのオフィスは、コンセプトルームとかコンセプトスペースといったような、体現したいメッセージを込める場所、企業アイデンティティを強化するためのメディア、といった発想に近くなっていくのではないかと思っています。会社のビジョンを強化して、社員の価値観を揃えるための場所ですね。

各企業が、自社コンセプトにあわせてオフィスに必要な機能を柔軟に再検討する余地があるはずです。拠点をどこに構えるのか、内装や機能をどうするのか、という各要素について企業アイデンティティを強化する方向で検討がなされていくでしょう。

テレワークが進む中、新しい都心のオフィスのあり方はどうなるのか

司会:では、逆にこれから都心の可能性を探っていきましょう。2022年頃までは、都心でもまだまだビルの建設ラッシュが続くと言われます。この段階で、テレワークや地方への分散が進行するとなると、どのような影響がありそうでしょうか。

髙井:不動産オーナーにも様々な業態、タイプがあるので一概には言えませんが、財政的な投資余力があるかどうか、ビジネスモデル上の時間的な猶予の有無、企業規模の3つの要素が具体的な企業行動に影響してくるはずです。

当社の現状では、オフィスビルの資産価値を向上させて賃料を上げる、買取再販型モデルの事業会社から特に多くご相談を頂いています。逆に個人オーナーは投資余力の面からも様子見の方が多いようです。

大手デベロッパーは、まず一旦自分たちがリモートワークになってバタバタしている最中ですので、動き出しはもう少し先になるのではないでしょうか。

関口:この数週間で、すでに尋常ではない空室の打診が来ています。リーマン・ショック後に定期借家契約が広がったことにより、しばらくは契約残存期間が残っている会社も多数あるため、急激に解約が殺到することはないでしょう。

ただ、半年後くらいから波状的に物件供給が増えていくはずです。10月の段階ではまだ縮小移転の需要が多いので賃料等は維持できると思われますが、リーマン・ショック時のように今回も2021年の年明けから春頃にかけて、オフィスの賃料は確実に下がってくると見ています。

赤沼:定期借家契約で縛るという不動産オーナー目線での解決策が図られたことにより、リーマン・ショック時には不動産業界の再編成が起きませんでした。ただし、定期借家契約が社会的に価値のあるソリューションであったかというと、私は疑問視しています。

リーマン・ショックの時の経済的打撃と比較して、今回のコロナの影響が異なるのは、「移動性」を縛っているということです。オフィスに集まれないという状況が発生しています。

したがって、不動産オーナーも、もっとフレキシブルな契約内容を提供するなど、新しい不動産ソリューションを提示せざるを得なくなるのでは、と期待感を持っています。

スタートアップの会社は、移転後の人員計画を出せと言われても、それですら±50%レベルでずれてしまう中で経営を回しています。そのような状況で3年や5年、不動産を縛られるのは無理がある。

だからオフィス離れが進んでいくわけですが、逆にいうと、その痛みさえなければ、オフィスという空間があるメリットは大きいはずなんです。

関口:働き方改革が浸透する中、当初はオフィスの面積が現状の約1.5倍必要になると試算されていたので、ここ数年は拡大方向で再開発が進んでいました。

しかし、そもそもその働き方改革でリモートワークが推奨され、今回のコロナショックでその流れが定着するなど、デベロッパーの今までの開発ロジックを維持するのが難しい局面をむかえています。

従来は立地、経済条件、周辺環境で選ばれていた物件に対して、それ以外の第4軸の評価基準が必要になってくるはずです。

たとえば、それは街自体が持つ特有のコミュニティや、地域の伝統文化に根ざしたお祭りなどのイベントであるのかもしれません。新しい価値が必要になってくるのだと思います。

Afterコロナ、Withコロナ時代のオフィスのあり方とは

司会:では、最後の質問です。Afterコロナ、またはWithコロナでのオフィスはどうなっていくのでしょうか。

関口:先述した通り、事業ドメインや会社のビジョンを表現できる場所を選び、どのようにオフィスを作るかということがポイントになってきそうです。

僕らとしては、その際に基軸となるコミュニティやコミュニケーションを主軸にした選び方をしっかりサポートしていきたいと考えています。

赤沼:良くも悪くも、企業の変化・淘汰が進むと思っています。コロナ禍を契機に、個と個、あるいは会社と個人が本質的につながっている会社ではないと経営やチーム維持が難しくなってきています。

でも、それを最初から全部できる会社しか生き残れないわけではありません。変わりたいと願う会社に対して、例えば共同体の感覚を作る教育プログラムなど、オンライン、オフラインを問わずどのようなソリューションが今後出てくるかというのが非常に重要になってくるはずです。

その中で、アートのようなものが何か重要な役割を担ってくれる存在になるのではないかという期待感もあります。

髙井:今後は、オフィスやビルといった物理的な資産価値よりも街全体を通したコミュニティやコミュニケーションといったソフト的な価値が重要視されていくと思っています。

熱量の高い人達が街に染み出していって、結果的に街の形が出来上がっていく。そんな仕組みを僕らも手掛けていきたいと考えています。

コロナの話と絡めて考えると、現時点ではAfterコロナよりもWithコロナできちんと考えたほうが良いと思います。移動の制限は自粛と関わって当面2年間くらい繰り返していくような気がしています。

Withコロナとして捉えた時に、ソーシャルディスタンスに配慮して中のレイアウトをどう再設計するか、テレワークを組み込むことを前提としたオフィス面積はどうあるべきか、といったことに配慮したオフィス作りが求められますね。

その中で、自社オフィスはもっとリッチになると予想しています。会社のコンセプトをどう体現するのか考えた時に、アートも含めて、よりコンセプチュアルでリッチな表現が必要になります。

僕は、オフィスは“情報発信メディア”であるとも考えているので、コンセプトを持ったメディアとして発信していくといった機能が強くなっていくのかなと思っています。

参加者からのQAセッション

司会:ありがとうございます。ここからは、対談中に頂いたQAについて、いくつか選んでお聞きしていきます。

まず、「テレワークが定着するなら、何のためにオフィスが必要なのでしょうか」というご質問ですね。これは先程も企業のブランディングや、コミュニケーションを生み出すという点が挙げられましたが、それ以外にも何かありますでしょうか。

赤沼:スタートアップ企業の場合、最初はオンラインやコワーキングスペースではない、もっと非合理な熱狂空間の中から凄いものが生まれていると思っています。熱を共有してこれでやろうぜ、という熱狂空間は、なぜか一つのある空間でしか生まれづらいのかなという印象があります。

だから、普通にコワーキングスペースに入居するより、たとえば港区エリアの人はここ、大田区エリアの人はここ、世田谷エリアの人はここといったように、熱を伝播するために集まる場所があって、そこに週1や週2で足を運んで、熱や情動、感情を共有するようなスタイルになるのではないかと感じています。

司会:続いて、「Afterコロナの世界ではオフィスの内装設計のあり方、工期の掛け方、設計内容はどう変わると思いますか」という質問です。

赤沼:私は、明確に2つの方向性に割れると思っています。1つは髙井さんが先述されたような自社のあり方を強いコンセプトとして打ち出すという方向性。もう1つは、短納期の工期で簡略化された設計内容で安くパッケージング化して作る方向性。そういう世界に変わっていくと思っています。

髙井:後者は、週1だけ使用権を与えるといったように、不動産オーナー側の物件提供の方法が多様化することも予想されるので、設計自体をそもそもしなくてもOKという合理化を究極に突き詰めた結果ですよね。

関口:僕は、A工事と呼ばれる、ビル側本体としてオーナー資産でセットアップを作りますよというような形の動きが今後はより加速してくるのかなと考えています。

司会:以上でお時間となりましたので、これで対談を終了致します。皆様ありがとうございました。

3人:ありがとうございました。


ArtScouterでは、今後もWithコロナ、Afterコロナ時代を見据え、新たなオフィス作りのソリューションを探っていくコミュニティとして、同様のオンライン対談イベントを開催していく予定です。その他、ビジネスパーソン向けの「The Art Club ~アートとビジネスの原点回帰」イベント情報と合わせて、TwitterFacebookにて発信しておりますので是非ご確認ください。

今後、コミュニケーション、コミュニティの場としての機能がより強くオフィスに求められる中、ArtScouterではその重要な施策の一つとしてオフィスへのアート作品導入をご提案しています。その際は、ぜひお気軽にこちらまでお問い合わせ頂ければ幸いです。

文  かるび

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